Volksbank lockt mit Sofortverkauf von Immobilien – lohnt sich das?
Die Volksbank-Tochter Vobahome verspricht Hausverkäufern eine erste Teilauszahlung, auch wenn die Immobilie noch nicht verkauft wurde. Dabei gibt es eine Klausel, die befremdlich wirkt. Für Verkäufer mit schnellem Geldbedarf kann es sich dennoch lohnen, sich das Angebot zumindest einmal anzusehen.
Der Immobilienmarkt schwächelt. Während vor nicht allzu langer Zeit Immobilien weggingen wie warme Semmeln, müssen sich Verkäufer nun gedulden. „Die Makler aus unserem Verbund spiegeln uns, dass die durchschnittliche Verweildauer bei sieben Monaten liegt“, berichtet Thomas Weiss. Er ist Geschäftsführer der Volksbank-Tochter Vobahome. Diese bietet Lösungen für Immobilienbesitzer an, die Geld aus ihrem Eigentum generieren möchten.
Ihr neuestes Produkt ist der sogenannte Sofortverkauf. „Der Hintergrund ist, dass viele Verkäufer nicht warten können, bis ihre Immobilie verkauft wurde, weil sie sofort Liquidität benötigen“, so Weiss. Etwa, weil sie eine andere Immobilie anzahlen möchten oder in eine Seniorenresidenz ziehen und dafür eine Abschlagszahlung leisten müssten. „Gerade für ältere Menschen ist es aber sehr viel schwieriger geworden, ein Darlehen oder besser gesagt eine Zwischenfinanzierung zu bekommen.“ Verkäufer, die unter Zeitdruck stehen, seien daher sehr schnell bereit, hohe Preisabschläge von zehn Prozent und mehr aufgrund des Kapitalbedarfs in Kauf zu nehmen. Solchen Menschen will die Volksbank nun eine Lösung anbieten, die sofort Liquidität bringt und dem Käufer mehr Zeit verschafft.
So funktioniert der Sofortverkauf
Die Verkäufer wenden sich dazu an einen Makler aus dem Vobahome-Verbund oder direkt an die Vobahome GmbH. Im Normalfall berechnet der Makler den Verkehrswert mit einem Wertermittlungstool. Von diesem Verkehrswert erhält der Käufer 40 Prozent sofort ausgezahlt. Vobahome spricht hier von Reservierungsgebühr. Auf Basis der Wertermittlung wird die Gebühr in Höhe von 4,5 Prozent, die der Käufer zahlt, abgezogen. Vertraglich wird die Gebühr, die die Zinsen und Notarkosten abdecken soll, Sicherheitseinbehalt genannt. Weiss betont, dass außer diesem Sicherheitseinbehalt und der Maklercourtage keine Gebühren auf den Verkäufer zukommen. Die Courtage kann der Makler frei wählen. Sie wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. In der Regel liegt sie bei 7,14 Prozent, wovon der Verkäufer dann 3,57 Prozent bezahlt.
Bei einem geschätzten Verkehrswert von 500.000 Euro erhält der Käufer dann eine Reservierungsgebühr von 200.000 Euro. Davon geht der Sicherheitseinbehalt von 22.500 Euro ab. Das ist nicht billig. Und es gibt noch eine weitere Klausel, die bei so manchem für Stirnrunzeln sorgen dürfte. Der Makler hat 13 Monate Zeit, um die Immobilie zu verkaufen. Gelingt dies nicht, hat der Verkäufer ein Problem. Denn nach diesem Zeitraum muss der Verkäufer entweder die 200.000 Euro zurückzahlen oder die Immobilie wird von Vobahome übernommen. Dies sei jedoch ausdrücklich nicht gewünscht. „Rechtlich gesehen ist der Vertrag ein notariell beurkundeter Ankaufsvertrag, der durch einen besseren Verkaufspreis als 40 Prozent garantiert hinfällig wird“, so Weiss.
Und weiter erklärt er: „Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass wir nach den 13 Monaten die Immobilien übernehmen müssen, sofern kein besserer Verkaufspreis erzielt wurde oder der Verkäufer den Betrag zurückzahlt.“ Gleichzeitig müsse der Vertrag so gestaltet sein, da Vobahome sonst in die Nähe der Darlehensvergabe kommt, wozu sie nicht berechtigt sei. „Wir sind zwar eine Volksbank-Tochter, dürfen aber selbst keine Bankgeschäfte betreiben.“
Weiss betont, dass man gar kein Interesse an dem Ankauf der Immobilien habe. Er bezeichnet diesen Fall sogar als Worst-Case-Szenario, das sie so weit wie möglich vermeiden möchten. Die Objektkriterien seien so gestaltet, dass es nahezu ausgeschlossen sei, dass diese Objekte noch nicht einmal mit einem Abschlag von 60 Prozent verkauft werden könnten. „Für den Sofortkauf kommen nur Ein- und Zweifamilienhäuser, alle Arten von Reihenhäusern sowie Eigentumswohnungen in Betracht, von denen wir ausgehen, dass sie sich in diesem Zeitraum zu einem guten Preis verkaufen werden.“
Nur 13 Monate für einen Verkauf
Die Kriterien sind tatsächlich streng. So muss die Energieeffizienzklasse bei mindestens G und der Sprengnetter Lagescore bei 3 oder höher liegen. Bei diesem Score handelt es sich um ein Rating des gleichnamigen Immobilienbewerters. Der Score bewertet unter anderem die Wirtschaftskraft, die Populationsentwicklung und die Bodenwerte der Kommune, in der die Immobilie liegt.
Ein Score von 4 bis 2 entspricht der Note „gut“. Zudem sollte das Gebäude Baujahr 1980 oder jünger sein. Bei renovierten älteren Gebäuden muss die Restnutzungsdauer bei mindestens 35 Jahre liegen. Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem sich die Immobilie wirtschaftlich nutzen lässt, ohne dass etwa teure Renovierungsarbeiten anfallen.
Darüber hinaus dürfen im Grundbuch keine wertmindernden Lasten wie ein Wege- oder Wohnrecht eingetragen sein. „Sofern es gewünscht ist, bieten wir dem Makler unsere Unterstützung im Verkaufsprozess an.“ Prinzipiell würde Vobahome jedoch keinen Einfluss auf den Verkaufsprozess nehmen. Vertrieb und Produkt seien getrennt.
Dass der Sicherheitseinbehalt von 4,5 Prozent nicht gerade günstig ist, streitet Weiss nicht ab. „Für einen Verkäufer, der das Geld nicht sofort braucht und sich Zeit lassen kann, ist das Produkt natürlich ungeeignet.“ Letztendlich würde der Verkäufer eine Prämie zahlen, um seinen Kapitalbedarf kurzfristig zu stillen und Abschläge aufgrund des Verkaufsdrucks von mehr als 4,5 Prozent zu vermeiden. Und was sagt er dazu, dass die Immobilie zu 40 Prozent des Verkehrswerts an Vobahome geht, falls alle Stricke reißen. „Wir sprechen hier nicht von schwer verkäuflichen Liebhabergebäuden, sondern von guten Immobilien in nachgefragten Lagen.“
Fachanwältin sieht Angebot kritisch
Die Wahrscheinlichkeit, dass eine solche Immobilie nicht innerhalb von 13 Monaten zu einem Preis, der über der Reservierungsgebühr liegt, weggeht, sieht er als sehr unwahrscheinlich an. „Wir wollten ein einfaches und unkompliziertes Produkt entwickeln, das dem Verkäufer mehr Zeit für den Verkauf gibt.“ Diese Vertragskonstruktion habe ihnen die Möglichkeit dazu gegeben. Aktuell sammeln sie noch Erfahrungswerte. Das Produkt werde aber gut angenommen.
Es gibt auch andere Unternehmen, die einen Sofortkauf von Immobilien anbieten. Die Modelle variieren. Aber auch hier hat Schnelligkeit in der Regel ihren Preis. Für Verkäufer mit einem schnellen Geldbedarf ist es daher wichtig, die verschiedenen Optionen zu prüfen.
Das meint auch Janina Werner. Sie ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht. „Es mag Situationen geben, in denen ein Verkäufer froh über ein solches Angebot ist.“ Sie sieht es jedoch kritisch, dass die Immobilie unter bestimmten Konstellationen für 40 Prozent des Verkehrswerts an die Volksbank gehen kann.
Verkäufern empfiehlt sie, zunächst einmal durchzuatmen und sämtliche Alternativen durchzurechnen. Verkäufer sollten sich auch die Frage stellen, wie viel Geld sie tatsächlich sofort benötigen. „Möglicherweise ist der Kapitalbedarf nicht so hoch wie gedacht“, so Werner. In diesem Fall könnte ein Kredit vielleicht doch eine Alternative sein.
