{"id":30604,"date":"2024-01-26T06:00:57","date_gmt":"2024-01-26T05:00:57","guid":{"rendered":"https:\/\/financefwd.com\/?p=30604"},"modified":"2024-01-26T10:26:24","modified_gmt":"2024-01-26T09:26:24","slug":"immobilien-leasing-ownr","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/financefwd.com\/de\/immobilien-leasing-ownr\/","title":{"rendered":"Probewohnen mit Kaufoption: Was taugt Immobilien-Leasing wirklich?"},"content":{"rendered":"

Erst mal mieten, dann schauen wir weiter. Nach diesem Motto hat das Finanz-Startup Ownr ein Modell f\u00fcr unentschlossene Immobilienk\u00e4ufer entwickelt. Die Flexibilit\u00e4t hat jedoch ihren Preis.<\/em><\/p>\n

Der Kauf einer Immobilie ist immer mit einem gewissen Risiko verbunden: Gef\u00e4llt mir die Gegend? Was ist, wenn ich mich beruflich umorientiere und mit den Nachbarn nicht zurechtkomme? Gerade bei Gebrauchtimmobilien besteht zudem die Gefahr, dass es verdeckte M\u00e4ngel geben k\u00f6nnte. \u201eViele Menschen tun sich schwer mit ihrer Entscheidung, weil ein Fehlkauf sehr teuer ist\u201c, meint dazu Nils T. Kohle. Vor einigen Jahren fragte er sich, warum es nicht m\u00f6glich sei, eine Immobilie einfach zu leasen, so wie ein Auto.<\/p>\n

\u201eOhne Mindestmietdauer w\u00e4ren wir schnell pleite\u201c<\/h2>\n

2018 gr\u00fcndete er dann mit einem Freund das Unternehmen Ownr. Es akquiriert auf Wunsch seiner Kunden Immobilien, renoviert sie und schlie\u00dft einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit ab, die zwischen 24 und 48 Monaten liegt. Am Ende dieser Laufzeit kann der Interessent die Immobilie zu einem vorher festgelegten Preis \u00fcbernehmen, den Mietvertrag weiterlaufen lassen oder ihn k\u00fcndigen. Wer nach der Mindestlaufzeit zun\u00e4chst einmal zur Miete weiter wohnen bleiben will, kann das Objekt auch zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt noch erwerben. Die Mindestmietdauer hat f\u00fcr das Unternehmen eine Schutzfunktion, denn der Kauf der Objekte sei teuer. \u201eWenn unsere Kunden nach drei Monaten k\u00fcndigen w\u00fcrden, w\u00e4ren wir schnell pleite\u201c, so Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer Kohle.<\/p>\n

Das Unternehmen hat 75 Objekte im Bestand. Bei der Auswahl gibt es gewisse Pr\u00e4missen. \u201eWir m\u00fcssen sicherstellen, dass wir die Immobilien wieder verkaufen k\u00f6nnen, falls sich der Leasingnehmer gegen einen Kauf entscheidet.\u201c So w\u00fcrden sie Ein-Zimmer-Wohnungen, Luxusimmobilien, Sozialwohnungen und Objekte auf dem Land ablehnen. Auch die Lage sei entscheidend. Die Portfolio-Immobilien liegen in Hamburg und Berlin – inklusive Speckg\u00fcrtel.<\/p>\n

Seit Oktober ist Ownr auch im Rhein-Main-Gebiet aktiv. 2024 soll die Metropolregion Rheinland mit den St\u00e4dten D\u00fcsseldorf und K\u00f6ln dazu genommen werden. Die Budgets f\u00fcr die einzelnen Objekte liegen zwischen 200.000 und etwa 1,2 Millionen Euro. Das Unternehmen konnte zwar Atlantic Labs aus Berlin und private Risikokapitalgeber als Investoren gewinnen. In der Regel werden die Immobilien jedoch von der Volksbank fremdfinanziert.<\/p>\n

Flexibilit\u00e4t ist teuer erkauft<\/h2>\n

In Zeiten relativ hoher Kreditzinsen ist das nicht gerade billig. Demzufolge gibt es auch die Kaufoption nicht zum Schn\u00e4ppchenpreis. Die sogenannte Leasingrate, die mit der Miete vergleichbar ist, liegt laut Kohle im Durchschnitt etwa zehn Prozent \u00fcber der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete. Sie setzt sich aus verschiedenen Parametern zusammen, wie dem Kaufpreis, den Kreditzinsen, den Renovierungskosten sowie den Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Maklercourtage. Dazu kommt: Wenn die Preise ansteigen, steigt auch die Miete, denn die Vertr\u00e4ge enthalten einen nach oben gedeckelten Inflationsausgleich.<\/p>\n

Bei Vertragsabschluss wird zwar ein Festpreis f\u00fcr die Immobilie vereinbart. Der h\u00e4ngt unter anderem auch von der Mindestmietdauer ab. Bei der Berechnung kommt n\u00e4mlich eine Formel zum Tragen, die eine bestimmte Wertsteigerung w\u00e4hrend der Mietdauer vorsieht. \u201eWir orientieren uns an den Wertsteigerungsraten der vergangenen f\u00fcnf Jahre und teilen sie durch zwei\u201c, erkl\u00e4rt Kohle. Ein Rechenbeispiel: Wenn sie bei sechs Prozent liege, w\u00fcrde der Preis um drei Prozent pro Jahr steigen, ausgehend vom aktuellen Wert. \u201eBei der Berechnung versuchen wir, den Preis so niedrig wie m\u00f6glich anzusetzen, wobei wir nat\u00fcrlich darauf achten, keinen Verlust zu machen.\u201c<\/p>\n

\u201eWenn der Kunde zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt die Immobilie kaufen m\u00f6chte, machen wir ihm jedes Jahr ein Angebot.\u201c Die Formel daf\u00fcr orientiert sich laut Kohle an der Entwicklung des Preisindizes f\u00fcr Wohnimmobilien<\/span><\/a> des Statistischen Bundesamtes. \u201eEs gibt jedoch eine untere Schwelle, weil wir die Immobilie nat\u00fcrlich nicht mit einem Verlust verkaufen k\u00f6nnen.\u201c<\/span><\/p>\n

Bei K\u00fcndigung verf\u00e4llt die Anzahlung<\/h2>\n

Auf der anderen Seite werden zehn Prozent der Miete auf den sp\u00e4teren Kaufpreis angerechnet. \u201eDen Passus hatten wir urspr\u00fcnglich nicht vorgesehen und ihn erst auf Kundenwunsch aufgenommen.\u201c Wer den Vertrag k\u00fcndigt, verliert jedoch das Geld, sobald er die Schl\u00fcssel abgibt. Ein weiterer Nachteil ist, dass die Grunderwerbsteuer zweimal anf\u00e4llt. Einmal, wenn Ownr die Immobilie kauft, und zweites Mal, wenn der Kunde sie erwirbt. Dadurch erh\u00f6hen sich auch die Kosten f\u00fcr den K\u00e4ufer, da Ownr die Steuern weitergibt.<\/p>\n

Mit Leasing im eigentlichen Sinne hat das Modell allerdings nichts zu tun. \u201eDer Begriff verunsichert viele Verbraucher, weil sie unter dem Begriff etwas ganz anderes verstehen\u201c, so das Fazit von Alexander Krolzik, Abteilungsleiter Immobilienfinanzierung, Bau- und Kaufvertrag bei der Verbraucherzentrale Hamburg. Der Jurist und Versicherungsfachmann hat sich das Modell von Ownr f\u00fcr Ratsuchende genauer angesehen. Ein pauschales Urteil kann und m\u00f6chte er nicht abgeben. \u201eMan muss immer den Einzelfall betrachten.\u201c Das Modell k\u00f6nne eine interessante Option f\u00fcr Menschen sein, die sich in einer Umbruchphase befinden, etwa wenn sie noch nicht wissen, ob sie in einer bestimmten Region bleiben m\u00f6chten.<\/p>\n

F\u00fcr Menschen, die sich bereits festgelegt haben und die in der Lage sind, das Objekt zu kaufen oder zu finanzieren, ist es seiner Meinung nach weniger geeignet. \u201cIn diesem Fall ist es besser, die Immobilie gleich zu erwerben und das Geld direkt f\u00fcr den Kauf zu investieren.\u201c Das Argument von Ownr, dass die Interessenten w\u00e4hrend der Mietphase Geld f\u00fcr den Kauf ansparen k\u00f6nnen, sieht er zwiesp\u00e4ltig. \u201eDurch den h\u00f6heren Mietzins ist auch die monatliche Belastung h\u00f6her, so dass Sie weniger Geld zur\u00fccklegen k\u00f6nnen.\u201c Dazu kommt die Wertsteigerungsrate w\u00e4hrend der Mindestmietdauer. \u201eDer Vorteil ist, dass ich mit einem festen Preis kalkulieren kann.\u201c Es sei aber keinesfalls sicher, dass der Marktpreis, also der tats\u00e4chlich erzielbare Preis der Immobilie, in der Zwischenzeit im gleichen Verh\u00e4ltnis w\u00e4chst wie der Kaufpreis ansteigt. Es k\u00f6nne auch sein, dass er f\u00e4llt.<\/p>\n

Verbrauchersch\u00fctzer sieht keinen Run auf das Produkt<\/h2>\n

Krolzik gibt au\u00dferdem zu bedenken, dass die Kaufoption nur besteht, solange der K\u00e4ufer die Miete bezahlen kann. Wer sie nicht mehr aufbringen kann und k\u00fcndigen muss, verliert das eingezahlte Geld und die Option zum Kauf. Einen gro\u00dfen Run auf solche Produkte sieht er nicht. \u201eDas Modell hat seine Daseinsberechtigung, ich glaube aber, dass es ein Nischenprodukt bleiben wird.\u201c Aktuell h\u00e4tte die Verbraucherzentrale Hamburg etwa zehn Anfragen pro Jahr zu diesem Thema.<\/span><\/p>\n

Krolzik empfiehlt Interessenten, sich gr\u00fcndlich zu informieren und nichts zu \u00fcberst\u00fcrzen. Vor allem r\u00e4t er aber, sich von einer neutralen Stelle beraten lassen, die kein wirtschaftliches Interesse hat. Das k\u00f6nne eine Verbraucherzentrale, aber auch ein Anwalt oder Freunde sein. \u201eAm Ende ist es wichtig, eine Entscheidung zu treffen, die sich mit den individuellen Pl\u00e4nen und Interessen deckt.\u201c Sonst w\u00fcrde die Gefahr bestehen, viel Geld zu verlieren. Und genau das will man mit diesem Modell ja vermeiden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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